当点开新闻推送,林晓发现珠海房贷利率下降到3.7%时,几乎不敢相信自己的眼睛。一年半前,当她为自己购买首套商品房时,房贷的实际利率还是6.1%。
事实上,最近房贷利率跌破4%的,不止珠海一座城市。多个城市陆续加入这一行列。
根据上海易居房地产研究院统计,珠海、南宁、韶关等城市,房贷利率最低降到3.7%;郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市,目前最低房贷利率降到3.8%。
在利率高点贷款的林晓,开始计划提前还贷。面对较大的还款差额,和林晓一样,越来越多在利率高点贷款的年轻人开始提前还贷,但他们发现,提前还贷好像越来越难。
多城房贷利率跌破4%
基于央行房贷利率自由下调的规则和2022年10~12月份全国70城房价指数数据,70城中有35个符合下调的标准,包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市。
其中,郑州在降息方面动作一直较快,从今年1月底开始,郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%。
利率已经下探至3.7%的珠海,则是另外的情况。根据易居研究院数据,2020年2月,珠海的房价来到历史高点,均价29414元/平方米,同期,作为广东省会的广州市,均价仅为27837元/平方米。随后一整年,珠海房价均价都与省会广州不相上下。2020年,珠海的GDP为3482亿元,同年,广州GDP为2.51万亿。而从2022年年初开始,珠海房价一直处于下跌区间。
提前还款,因为利率“狂跌”?
最近房产领域另外一大重要趋势则是,越来越多居民开始提前还贷,这与各地房贷利率开始下调的时间段高度吻合。
近一年半时间,珠海房贷利率起伏巨大。2020年10月,林晓在珠海购买首套住房并从中国工商银行贷款,商贷利率是6.1%,她贷款共计200万,在30年等额本息还款模式下,每月还款约12120多元。但如果按照当下珠海最低利率3.7%,每月仅需偿还9205元。
目前,房贷的实际利率由贷款基础利率(LPR)±基点(BP)形成。以林晓的房贷利率为例,LPR是4.65%,上浮145BP,也即上涨1.45%,实际利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。
虽然从一年半前到现在,LPR已经从4.65%下降到4.3%,但是林晓房贷在LPR基础上增加的145BP,并没有改变。
即使按照现在的LPR利率,林晓每月也需偿还11670元。
较大的还款差额让林晓决定提前还贷。事实上,不少在利率高点贷款的年轻人都有这样的想法。
提前还贷虽然能够减少购房者的经济压力,但是从银行的角度来看稳定的房贷利息是其重要的收入来源,提前还贷潮对其经营和发展将产生较大影响。
“目前银行和购房者各自有考量,这时候很可能倒逼利率政策进一步优化调整。”王军对中国新闻周刊说。
这一次购房者和银行的需求是对立的,因此在不少专家看来,终结提前还贷潮,恐怕需要一个“牛市”。